個人で不動産を所有していると、法人化することにより、色々とメリットがあったりします。もちろんデメリットもありますので、よく考えて実行しましょう。
法人と個人間の取引
不動産所得がある場合一般的に個人で土地建物を所有しており、借入金があることが多いです。
その場合下記のように取引を行い、個人の資産を法人に異動させます。
- 法人で借り入れを行う
- 時価で個人から資産を購入
- 土地建物登記
- 個人の借入金を返済
時価より低額で譲渡した場合
時価より低い金額で売買する際は要注意です。
土地や建物を売ったときは、実際の売却価額を収入金額として、譲渡所得が計算されるのが原則です。
しかし、土地や建物の売却先が法人であり、しかも売却価額が時価の2分の1を下回っている場合は、売った土地や建物の時価を収入金額として譲渡所得が計算されます。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3217.htm
上記は個人側の話ですが、法人側でも、時価で取得したものとみなし、時価と取得価格との差額は受贈益として収益に計上します。
時価より高額で譲渡した場合
時価より高額で譲渡した場合も税務的に問題が発生してきます。
個人側では時価より高額の部分について、個人が法人の従業員の場合は給与所得、第3者の場合は一時所得となります。
法人側では時価より高額の部分については、個人が法人の従業員の場合は賞与、第3者の場合は寄付金となります。
借入金との差額
上記のとおり、土地建物の売買に関して、時価で取引を行った場合は借入金との差額が発生したり、借入金残高で取引を行うと、時価との差額で上記の税務上の問題が発生してきます。
法人にすることのメリット
法人にすると、税率が一定になります。所得税率が高い方が法人化すると税率を下げられます。
また法人化すると、個人へは給料として支給することになるので、給与所得控除が適用されます。また、退職金等を活用すると、より節税を諮ることができます。
法人にすることのデメリット
法人にすると、土地建物を個人から法人名義に変更しますが、その際に不動産取得税がかかります。
また、法人にすると法人決算を行う必要があり、個人の確定申告よりも申告が難しくなります。
まとめ
まず譲渡価格と借入を考慮する所が第一歩かなと思います。
法人で借り入れが可能なのか、個人の借り入れは返済可能なのかを確認しましょう。譲渡価格に関しては不動産会社等に見積もりして頂きましょう。
第1歩を通過してから法人にしてメリットがあるのかないのかを考えていきましょう。
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